Náklady na Koupi Nemovitosti v Dubaji: DLD a Poplatky

Aktualizováno v červnu 2026.

Ve zkratce

• Při koupi nemovitosti v Dubaji počítejte s vedlejšími náklady zhruba 6,5 až 8 % nad kupní cenu u hotovostní koupě, u hypotéky obvykle 8 až 9 %.
• Největší položkou je DLD transfer fee 4 % z kupní ceny, placený Dubai Land Department, v praxi ho v naprosté většině případů hradí kupující.
• K tomu přistupují poplatek registračnímu trustee (kolem 4 700 AED), provize realitní kanceláři obvykle 2 % + 5 % DPH, a u financování hypotékou navíc registrace zástavy 0,25 % z výše úvěru.
• Po nastěhování vás čekají roční service charges (řádově 10 až 30 AED za čtvereční stopu ročně) a kauce u DEWA za elektřinu a vodu.
• Kurz orientačně kolem 5,8 Kč za 1 AED (červenec 2026), kurz se ale mění, přepočty berte jako orientační.

Sedíte v kanceláři realitní kanceláře v Business Bay, na stole leží nabídkový list na byt s výhledem na Dubai Canal za 1,5 milionu AED, a makléř právě řekl větu, která od začátku vrtá hlavou skoro každému českému kupci: „Plus samozřejmě poplatky.“ Kolik přesně to je? Při koupi nemovitosti v Dubaji totiž kupní cena zdaleka není konečná částka, kterou z účtu pošlete. Nad ni se skládá celá řada dílčích poplatků, od státního po realitní, a pokud si je nespočítáte dopředu, může vás jejich součet v momentě podpisu docela slušně překvapit.

Tento článek se věnuje výhradně jedné věci: kolik navíc nad kupní cenu skutečně zaplatíte a komu. Nejde o návod, jak nemovitost krok za krokem koupit (ten najdete v samostatném článku), ani o rozbor hypotéky nebo koupě rozestavěného bytu off-plan, ty mají vlastní podrobné texty. Tady dostanete kompletní rozpočet vedlejších nákladů, jednu položku po druhé, s procenty i orientačními částkami v dirhamech a v korunách, a modelový příklad na závěr, abyste věděli, s čím počítat, než podepíšete cokoliv.

Kolik celkem připlatíte nad kupní cenu?

Než se pustíme do jednotlivých položek, je dobré mít v hlavě orientační rámec. Naprostá většina realitních kanceláří i právních poradců v Dubaji se shoduje na tomto rozpětí:

• Hotovostní koupě hotové (dokončené) nemovitosti: přibližně 6,5 až 8 % z kupní ceny nad rámec samotné ceny bytu či vily.
• Koupě financovaná hypotékou: přibližně 8 až 9 %, protože k základním nákladům přibývají poplatky spojené s registrací zástavního práva a s bankou.

Do tohoto rozpětí se vejde DLD transfer fee, administrativní poplatky trustee, provize realitní kanceláři a případně poplatky spojené s hypotékou. Nepočítá se do něj zpravidla NOC poplatek (ten typicky hradí prodávající), volitelný právník, ani následné roční provozní náklady jako service charges, které přicházejí až po koupi. Pojďme si projít každou položku samostatně.

DLD transfer fee: hlavní poplatek 4 %

Nejvyšší jednotlivou položkou je vždy poplatek za převod vlastnictví Dubai Land Department (DLD), tedy dubajského katastru nemovitostí. Podle oficiálního sazebníku DLD za registraci prodeje nemovitosti platí prodávající 2 % a kupující 2 % z hodnoty transakce, dohromady tedy 4 %.

Kdo transfer fee v praxi platí?

Formálně je poplatek rozdělen napůl mezi obě strany, ale zavedená tržní praxe v Dubaji v roce 2026 je jiná: celých 4 % v drtivé většině transakcí hradí kupující. Prodávající si tuto částku obvykle promítne do nabídkové ceny, takže si ji fakticky odečte předem, ale na papíře i u trustee ji na sebe bere ten, kdo nemovitost kupuje. Rozdělení 2 % a 2 % se objevuje spíše u individuálně dojednaných transakcí mezi soukromými stranami.

Kolik to je na konkrétní částce?

• Byt za 1 000 000 AED (přibližně 5 800 000 Kč): DLD poplatek 40 000 AED (přibližně 232 000 Kč).
• Byt za 1 500 000 AED (přibližně 8 700 000 Kč): DLD poplatek 60 000 AED (přibližně 348 000 Kč).
• Byt za 2 500 000 AED (přibližně 14 500 000 Kč): DLD poplatek 100 000 AED (přibližně 580 000 Kč).

Poplatek se počítá vždy z vyšší z hodnot, buď z kupní ceny uvedené ve smlouvě, nebo z odhadní hodnoty DLD, pokud by byla vyšší. U koupí za zjevně podhodnocenou cenu proto DLD může poplatek dopočítat podle vlastního ocenění.

Poplatek registračnímu trustee (Registration Trustee)

Samotný převod vlastnictví se v Dubaji nedělá přímo na přepážce DLD, ale přes síť licencovaných Real Estate Registration Trustee Centres, soukromých kanceláří s licencí DLD, které transakci administrativně zpracují a zaregistrují. Za tuto službu se platí samostatný poplatek:

• Nemovitost do 500 000 AED: 2 000 AED + 5 % DPH, tedy 2 100 AED (přibližně 12 200 Kč).
• Nemovitost od 500 000 AED výše: 4 000 AED + 5 % DPH, tedy 4 200 AED (přibližně 24 400 Kč).

K tomu se u naprosté většiny transakcí přičítají ještě drobné fixní poplatky: vydání title deed (osvědčení o vlastnictví) 250 AED, poplatek za mapu pozemku či jednotky 225 až 250 AED, a takzvané knowledge a innovation fee, každý po 10 AED. Dohromady tak administrativní balík u trustee kanceláře u nemovitosti nad 500 000 AED vychází na zhruba 4 700 až 4 750 AED (přibližně 27 300 až 27 600 Kč), nezávisle na velikosti kupní ceny.

Provize realitní kanceláři: obvykle 2 % plus DPH

Pokud nemovitost kupujete přes makléře (což je u sekundárního trhu naprostá většina případů), platí se ještě realitní provize. Standardní sazba v Dubaji v roce 2026 je 2 % z kupní ceny plus 5 % DPH z této provize.

Kolik to je v praxi?

Na bytě za 1 500 000 AED to znamená provizi 30 000 AED, plus DPH 1 500 AED, tedy 31 500 AED celkem (přibližně 182 700 Kč). Výše provize je v zásadě smluvní a u dražších nemovitostí nebo exkluzivních zakázek se dá vyjednávat, u běžných bytů a menších vil se ale 2 % drží jako neformální tržní standard už řadu let.

Kdo provizi platí?

Provizi platí obvykle kupující své straně (své realitní kanceláři nebo tomu, kdo mu nemovitost zprostředkoval), zatímco prodávající platí provizi své straně. Pokud stejný makléř zastupuje obě strany, může si nárokovat provizi od obou, o čemž byste měli být od začátku informováni.

NOC poplatek od developera

No Objection Certificate (NOC) je potvrzení developera, že na prodávané nemovitosti nevisí žádné nedoplatky (service charges, DEWA a podobně) a že developer nemá námitek proti převodu vlastnictví na nového majitele. Bez NOC vám trustee centrum transakci nezaregistruje.

• Cena: obvykle 500 až 5 000 AED (přibližně 2 900 až 29 000 Kč) podle developera, u některých větších developerů i s 5% DPH navrch.
• Kdo platí: zavedená praxe je, že NOC poplatek hradí prodávající, protože je to on, kdo dokládá vyrovnané závazky vůči developerovi. V praxi se ale výše i to, kdo ji ponese, běžně řeší jako součást vyjednávání v rámci MOU (memoranda o porozumění) mezi kupujícím a prodávajícím, takže ověřte, jak to má vaše konkrétní smlouva nastavené.

Poplatek za title deed a související administrativu

Title deed je oficiální doklad o vlastnictví nemovitosti vydávaný DLD. Jeho vydání je (jak už bylo zmíněno výše) součástí administrativního balíku u trustee, konkrétně 250 AED za byt nebo kancelář. U pozemků se počítá s nižší sazbou kolem 430 AED, u čistě off-plan smluv registrovaných jako Oqood pak jen 40 AED. Pro naprostou většinu kupujících hotové rezidenční jednotky v Dubaji jde tedy o částku v řádu stovek dirhamů, kterou v modelovém příkladu níže počítáme společně s trustee poplatkem.

Náklady spojené s hypotékou navíc

Pokud nemovitost financujete hypotékou (podrobný rozbor celého procesu najdete v samostatném článku o hypotéce v Dubaji pro cizince), připočítávají se k výše uvedeným položkám ještě náklady spojené se zástavním právem a se samotnou bankou:

• Mortgage registration fee (DLD): 0,25 % z výše úvěru plus fixní administrativní poplatek 290 AED. U úvěru 1 200 000 AED to je zhruba 3 290 AED (přibližně 19 100 Kč).
• Poplatek bance za zpracování žádosti (arrangement/processing fee): typicky 5 000 až 10 000 AED (přibližně 29 000 až 58 000 Kč), u některých bank vyjádřený jako procento z úvěru.
• Poplatek za ocenění nemovitosti (valuation fee): 2 500 až 3 500 AED plus 5 % DPH, v praxi tedy zhruba 2 600 až 3 700 AED. Tento poplatek se platí předem a nevrací se, ani když banka žádost o úvěr nakonec zamítne.

Dohromady tak hypotéka na běžnou koupi přidá dalších zhruba 10 000 až 17 000 AED (přibližně 58 000 až 98 600 Kč) nad rámec nákladů, které by zaplatil hotovostní kupující, a to je hlavní důvod, proč se u financované koupě počítá s celkovými vedlejšími náklady spíš kolem 8 až 9 % než s 6,5 až 8 % u hotovosti.

Conveyancing a právník: volitelný, ale doporučený náklad

Najmutí nezávislého právníka nebo specializované conveyancing kanceláře není v Dubaji povinné, ale u vyšších částek nebo složitějších transakcí (nemovitost se zástavou, dědictví, koupě přes firmu) se běžně doporučuje. Právník zkontroluje smlouvu (SPA), ověří vlastnický list, dohlédne na escrow a registraci u DLD.

• Cena: obvykle 5 000 až 15 000 AED (přibližně 29 000 až 87 000 Kč) za standardní rezidenční transakci, u komerčních nemovitostí i více. Někteří právníci účtují procento z hodnoty transakce, typicky 0,5 až 1,5 %.
• Kdo platí: obvykle si každá strana platí svého právníka sama, u kupujícího jde tedy o dobrovolný náklad navíc k povinným poplatkům.

Modelový příklad: byt za 1,5 milionu AED

Abyste měli konkrétní představu, jak se jednotlivé položky sčítají, uveďme modelový příklad hotovostní koupě bytu v ceně 1 500 000 AED (přibližně 8 700 000 Kč při kurzu 5,8 Kč za dirham), bez hypotéky a bez volitelného právníka:

K této částce je potřeba v realitě připočítat ještě rezervu na NOC poplatek (pokud by ho po vyjednávání nesl kupující), případně stěhování, pojištění domácnosti a drobné vybavení, čímž se celkové náklady běžně vyšplhají na zmiňovaných 7 až 8 % z kupní ceny. Pokud byste stejný byt financovali hypotékou s úvěrem například 1 050 000 AED (70% LTV), připočtěte dalších zhruba 10 000 až 15 000 AED na registraci zástavy, zpracování a ocenění, a celková vedlejší zátěž se posune blíž k 8 až 9 % z kupní ceny.

Roční provozní náklady: service charges

Vedlejší náklady koupě se nekončí podpisem u trustee. Jako vlastník bytu nebo vily v developmentu se spravovanou infrastrukturou budete každý rok platit service charges, poplatek za údržbu společných prostor, bazénů, výtahů, zeleně, recepce a bezpečnosti, který se řídí oficiálním RERA Service Charge Index vedeným DLD.

Kolik service charges stojí?

• Běžné rezidenční věže ve čtvrtích jako Jumeirah Village Circle nebo Dubai Sports City: přibližně 10 až 15 AED za čtvereční stopu ročně.
• Standardnější lokality typu Dubai Marina nebo Business Bay: obvykle 15 až 20 AED za čtvereční stopu ročně.
• Prémiové a luxusní věže na Palm Jumeirah nebo v Downtown Dubai: 25 až 35 AED za čtvereční stopu ročně, u výjimečných budov jako Burj Khalifa i podstatně víc.

Napříč tisícovkami budov registrovaných v systému Mollak vychází mediánová sazba na zhruba 17 AED za čtvereční stopu ročně, což po přepočtu na metry čtvereční (1 m² je přibližně 10,76 čtvereční stopy) odpovídá zhruba 180 AED za m² ročně. Byt o 90 m² tak v průměrné lokalitě vyjde na service charges kolem 16 000 AED ročně (přibližně 92 800 Kč), v levnějších čtvrtích méně, v luxusních věžích na vodě klidně dvojnásobek i víc. Konkrétní sazbu pro danou budovu si vždy ověřte přímo u správce nebo v indexu DLD, protože se liší budova od budovy.

DEWA: napojení energií a kauce

Než se do nového bytu nastěhujete, musíte si zřídit účet u DEWA (Dubai Electricity and Water Authority), tedy dodavatele elektřiny a vody. I to je součást nákladů, na které se snadno zapomíná.

• Aktivační poplatek: přibližně 110 AED plus DPH, plus drobné knowledge a innovation fee po 10 AED, dohromady zhruba 135 AED (přibližně 780 Kč).
• Vratná kauce: 2 000 AED u bytu (přibližně 11 600 Kč), 4 000 AED u vily (přibližně 23 200 Kč). Kauce se vrací v plné výši po zrušení účtu a vyrovnání poslední faktury, bez úroku.

Pokud kupujete nemovitost jako investici a rovnou ji pronajímáte, přebírá tyto náklady zpravidla nájemce, který si účet u DEWA zřizuje na vlastní jméno.

Ejari: náklady u pronájmu (okrajově)

Pokud koupenou nemovitost budete pronajímat, budete se jako pronajímatel setkávat s registrací nájemní smlouvy v systému Ejari, povinným rejstříkem nájemních smluv v Dubaji. Poplatek za registraci je nízký, online přes aplikaci Dubai REST vychází na přibližně 178 AED (100 AED registrace smlouvy, 10 AED knowledge fee, 10 AED innovation fee, 55 AED poplatek servisnímu partnerovi a DPH), přes trustee centrum pak na paušálních 220 AED. Náklad se hradí při každém novém nebo obnoveném nájemním kontraktu a v praxi ho většinou nese nájemce, ale jako majitel byste měli vědět, že bez platného Ejari nelze u DEWA ani jinde oficiálně doložit adresu nemovitosti.

Kdo platí co: přehled kupující vs. prodávající

Toto rozdělení je zavedená tržní praxe v Dubaji v roce 2026, nikoliv striktně vymáhaný zákon. Ve finální MOU (memorandu o porozumění) mezi kupujícím a prodávajícím se dá dojednat prakticky cokoliv, proto si vždy přesně přečtěte, co váš konkrétní kontrakt říká, než ho podepíšete.

Jak si náklady spočítat předem a čemu se vyhnout

• Počítejte s rezervou. Než začnete vyjednávat o konkrétní nemovitosti, odečtěte si od svého rozpočtu rovnou 7 až 9 % na vedlejší náklady, ať vás nepřekvapí, že na samotnou koupi zbývá méně, než jste čekali.
• Ptejte se na NOC dopředu. U rezidenčních komplexů některých developerů je NOC poplatek výrazně vyšší než jinde, u dražších budov klidně na horní hranici 5 000 AED.
• Od února 2025 platí pravidlo centrální banky SAE, podle kterého se veškeré transakční náklady (DLD, provize, administrativa) musí uhradit v hotovosti nebo bankovním převodem, banky je nemohou zahrnout do výše hypotečního úvěru. Počítejte proto s tím, že celou částku vedlejších nákladů budete potřebovat mít k dispozici mimo samotnou akontaci.
• Nepodceňujte service charges při výběru budovy. Rozdíl mezi 12 AED a 30 AED za čtvereční stopu ročně u většího bytu znamená rozdíl v řádu desítek tisíc korun ročně, dlouhodobě se to hodně nasčítá.
• Ověřujte aktuální sazby u zdroje. Poplatky DLD, DEWA i Ejari se mění jen zřídka, ale stojí za to je před podpisem smlouvy ověřit na oficiálních webech, protože drobné administrativní položky (knowledge fee, innovation fee) se čas od času upravují.

Časté dotazy

Kolik celkem zaplatím navíc při koupi nemovitosti v Dubaji?

U hotovostní koupě hotové nemovitosti počítejte s přibližně 6,5 až 8 % z kupní ceny na DLD poplatek, administrativu trustee a provizi realitní kanceláři. U koupě financované hypotékou se celková zátěž obvykle pohybuje kolem 8 až 9 % kvůli dalším poplatkům spojeným s bankou a registrací zástavy.

Platí DLD poplatek 4 % kupující, nebo prodávající?

Formálně je poplatek rozdělen na 2 % pro kupujícího a 2 % pro prodávajícího, ale v roce 2026 je zavedenou tržní praxí v Dubaji, že celá 4% částka jde na vrub kupujícího.

Kdo platí NOC poplatek developerovi?

Obvykle prodávající, protože právě on dokládá, že na nemovitosti nejsou žádné nedoplatky. Výše i to, kdo poplatek ponese, se ale běžně řeší jako součást vyjednávání v rámci memoranda o porozumění (MOU).

Musím si najmout právníka na koupi nemovitosti?

Ne, není to zákonná povinnost, ale u vyšších částek nebo složitějších transakcí se doporučuje. Cena se pohybuje obvykle mezi 5 000 a 15 000 AED za standardní rezidenční koupi.

Jak vysoké jsou roční service charges u typického bytu?

Mediánová sazba napříč Dubají je v roce 2026 zhruba 17 AED za čtvereční stopu ročně, v praxi se ale pohybuje od přibližně 10 AED v levnějších lokalitách po 30 a více AED v prémiových věžích na vodě, u výjimečných budov i podstatně víc.

Musím platit poplatky DLD i u hypotéky, nebo místo nich?

Navíc. Poplatek za registraci zástavního práva (0,25 % z výše úvěru) se platí vedle standardního 4% DLD transfer fee, nenahrazuje ho, proto je koupě na hypotéku vedlejšími náklady o něco dražší než koupě za hotové.

Zdroje

• Dubai Land Department: registrace prodeje nemovitosti (poplatky)
• Dubai Land Department: registrace hypotéky (mortgage registration)
• Bayut: Cost of Buying Property in Dubai
• DEWA: aktivace elektřiny a vody (move-in)

Související články

• Jak koupit nemovitost v Dubaji krok za krokem
• Nemovitosti v Dubaji: velký průvodce pro české investory
• Off-plan nemovitosti v Dubaji: koupě rozestavěného bytu
• Hypotéka v Dubaji: financování nemovitosti pro cizince