Výnosy z Pronájmu Nemovitosti v Dubaji: Reálná Čísla

Aktualizováno v březnu 2026.

Ve zkratce

• Výnosy z pronájmu se v Dubaji pohybují od 4 % v centru (Downtown Dubai) po 9 i více procent v okrajových čtvrtích jako Jumeirah Village Circle (JVC).
• Hrubý výnos u dlouhodobého pronájmu je obvykle 5 až 8 % ročně, čistý (po nákladech) o 1,5 až 2,5 procentního bodu níž.
• Krátkodobý pronájem (Airbnb, holiday home) může vynést 8 až 12 % hrubého, ale vyžaduje licenci DTCM/DET, správu a počítá se s vyšší obsazenostní nejistotou.
• Hlavní náklady: service charge (10 až 30+ AED za čtvereční stopu ročně), správa nemovitosti (5 až 8 % u dlouhodobého, 15 až 25 % u krátkodobého pronájmu), DLD poplatky při koupi (kolem 4 % z ceny).
• Nájemní příjem v SAE není zdaněný na úrovni jednotlivce, ale Čech ho musí přiznat doma, více v článku o daních.

Stojíte na balkoně bytu ve 25. patře v Jumeirah Village Circle, pod vámi hřiště, bazén a řada dalších rozestavěných věží, a v hlavě vám běží jednoduchá otázka: kolik mi tahle investice reálně vydělá po odečtení všech poplatků? Dubajský trh s pronájmy patří dlouhodobě k nejvýnosnějším mezi velkými světovými metropolemi, ale čísla, která létají po realitních webech (klidně i „12% výnosy z pronájmu“ v titulku), často míchají hrubý a čistý výnos, krátkodobý a dlouhodobý pronájem, nebo počítají s ideální stoprocentní obsazeností.

V tomto článku najdete reálná čísla podle lokalit (JVC, Dubai Marina, Business Bay, Downtown Dubai, JBR), rozdíl mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem včetně pravidel pro Airbnb, kompletní přehled nákladů, které se od hrubého výnosu odečítají, a odpovědi na nejčastější otázky českých zájemců o investici do dubajské nemovitosti.

Co je to výnos z pronájmu a jak se počítá

Výnos z pronájmu (rental yield) je roční nájemné vydělené kupní cenou nemovitosti, vyjádřené v procentech. Existují dvě základní čísla, která se v inzerátech i článcích běžně pletou:

• Hrubý výnos (gross yield): roční nájem / kupní cena × 100. Nepočítá žádné náklady, jen ukazuje teoretický strop.
• Čistý výnos (net yield): (roční nájem minus service charge, správa, pojištění, neobsazenost) / kupní cena × 100. Blíží se realitě.

Proč se čísla v inzerátech tak liší?

Realitní kanceláře běžně uvádí hrubý výnos, protože vypadá lépe. Podle srovnání víc realitních portálů (Property Finder, Bayut, analytické servery jako AirROI) se po odečtení service charge, výpadků obsazenosti a správy sníží hrubý výnos zhruba o 1,5 až 2,5 procentního bodu. Devítiprocentní hrubý výnos v JVC tak reálně znamená kolem 6 až 6,5 % čistého, šestiprocentní hrubý výnos v Downtown Dubai klesne na přibližně 4,5 až 5 %.

Výnosy podle lokalit: JVC, Marina, Business Bay, Downtown, JBR

Přesná čísla se rok od roku a čtvrť od čtvrti liší podle nabídky nových jednotek, developerských akcí a poptávky po dané lokalitě, ale poměr mezi levnějšími okrajovými čtvrtěmi a drahým centrem zůstává stabilní: čím dražší nemovitost na metr, tím zpravidla nižší procentuální výnos (nájem neroste stejným tempem jako cena bytu).

Proč vede JVC?

JVC nabízí jedny z nejvyšších výnosů v celé Dubaji, protože kupní ceny za metr čtvereční jsou výrazně nižší než v centru, zatímco nájemné za srovnatelně velký byt zaostává mnohem méně. Čtvrť si oblíbily rodiny i mladí profesionálové kvůli dostupnějším cenám, dostatku parků a relativně krátké dojezdové vzdálenosti do centra po Sheikh Mohammed Bin Zayed Road.

Proč je Downtown Dubai na chvostu?

Downtown Dubai má výnos 4 až 6 % hlavně proto, že kupní ceny za pohled na Burj Khalifa a Dubai Fountain jsou enormní, ale nájemné neroste proporčně stejně rychle. Investoři sem jdou spíš kvůli růstu ceny nemovitosti (capital appreciation) a prestiži než kvůli běžícímu cash flow z pronájmu.

Krátkodobý pronájem (Airbnb, holiday home): jak funguje a kolik vynáší

Krátkodobý pronájem v Dubaji dokáže vynést výrazně víc než klasický roční nájem, ale je to i výrazně víc práce a byrokracie.

Jaký je rozdíl mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem?

Dlouhodobý pronájem znamená smlouvu obvykle na 12 měsíců, registrovanou přes systém Ejari, s jedním nájemcem a předvídatelným měsíčním příjmem. Krátkodobý pronájem (dny až týdny, typicky přes Airbnb nebo Booking.com) přináší vyšší cenu za noc, ale kolísavou obsazenost a náklady na úklid, výměnu povlečení a komunikaci s hosty.

Jakou licenci potřebujete pro Airbnb v Dubaji?

Každá nemovitost pronajímaná krátkodobě (bez ohledu na platformu) musí mít platné povolení holiday home od Department of Economy and Tourism (dřívější DTCM). Existují dvě cesty: individuální povolení pro vlastníka, který spravuje jednotku sám, nebo licence provozovatele (holiday home operator) pro firmu spravující víc jednotek jménem majitelů. K roku 2026 se počítá s jednorázovým registračním poplatkem v řádu stovek AED (orientačně kolem 1 500 AED za registrační a inovační poplatky), plus ročním poplatkem za jednotku zhruba 370 až 1 270 AED podle velikosti a klasifikace bytu, a inspekčním poplatkem kolem 320 AED. K tomu se každou noc pobytu hosta účtuje takzvaný Tourism Dirham, obvykle 10 až 15 AED za pokoj a noc, který se odvádí státu.

Jaká je reálná obsazenost krátkodobého pronájmu?

Odhady obsazenosti se mezi analytickými platformami dost liší, od zhruba 40 % u slabších inzerátů po 60 až 73 % u aktivních a dobře spravovaných nabídek v turisticky žádaných lokalitách (Marina, JBR, Downtown). Realisticky si pro plánování odečtěte alespoň měsíc až dva v roce jako neobsazené období, i u kvalitní nemovitosti se správou.

Kolik si účtuje správcovská firma za krátkodobý pronájem?

Profesionální správci (Airbnb management) si účtují typicky 15 až 25 % z hrubého příjmu z rezervací. Za tuto částku obvykle zajišťují fotografování, cenotvorbu, komunikaci s hosty, úklid mezi pobyty a řešení požadavků DTCM. U dlouhodobého pronájmu je správa výrazně levnější, typicky 5 až 8 % z ročního nájmu.

Náklady, které je potřeba odečíst od hrubého výnosu

Reálný čistý výnos se počítá tak, že od ročního nájemného odečtete všechny provozní náklady a připočtete jednorázové pořizovací náklady rozpočítané na dobu držení nemovitosti.

Service charge (poplatek za správu společných prostor)

Service charge se platí za údržbu společných prostor, bazénu, posilovny, výtahů, bezpečnostní služby a podobně, a počítá se z celkové plochy bytu (AED za čtvereční stopu ročně). Podle srovnání víc realitních portálů se v roce 2026 pohybuje zhruba takto:

• Dostupnější lokality (International City): 6 až 10 AED za čtvereční stopu (asi 35 až 58 Kč/sqft, orientačně kurz 5,8 Kč za dirham)
• Střední třída (JVC, Arjan): 10 až 16 AED za čtvereční stopu
• Prémiové věže (Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah): 20 AED za čtvereční stopu a výš, u luxusních rezidencí i přes 30 AED

U bytu 800 čtverečních stop (asi 74 m²) v JVC to znamená service charge zhruba 8 000 až 12 800 AED ročně (46 000 až 74 000 Kč), zatímco stejně velký byt v Downtown Dubai může stát 16 000 AED i víc (přes 92 000 Kč).

Poplatky při koupi nemovitosti (jednorázové)

• DLD transfer fee: 4 % z kupní ceny, formálně napůl mezi kupujícím a prodávajícím, v praxi ho ale obvykle platí celý kupující.
• Registrační poplatek Dubai Land Department: 4 000 AED plus 5 % DPH u nemovitostí nad 500 000 AED (2 000 AED plus DPH u levnějších).
• Vydání title deed (výpisu vlastnictví): okolo 580 AED u bytu.
• Provize realitnímu makléři: standardně 2 % z kupní ceny plus 5 % DPH, obvykle platí kupující.

Celkově tak k samotné kupní ceně připočítejte orientačně 7 až 10 % na poplatcích a provizích, což se pak promítá do doby, za kterou se vám investice „splatí“ z nájmu.

Provozní náklady u dlouhodobého pronájmu

• Registrace Ejari (nájemní smlouva): kolem 178 až 220 AED ročně.
• Provize realitnímu makléři za sehnání nájemce: typicky 5 % z ročního nájmu, platí nájemce, ale u opakovaného hledání nového nájemce po výpovědi to zvyšuje výpadek příjmu.
• Správa nemovitosti (volitelná, ale u vlastníků žijících mimo SAE prakticky nutná): 5 až 8 % z ročního nájmu.
• Údržba a drobné opravy: rozumné rezervovat 1 až 2 % hodnoty nemovitosti ročně.

Kolik reálně zůstane: modelový příklad

Pro ilustraci srovnání dvou typických investic, obě čísla jsou orientační a slouží jen jako ukázka výpočtu, ne jako doporučení:

Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem není zanedbatelný, u obou příkladů ubere přes 2 procentní body. Právě proto je důležité v každém inzerátu ptát se, jestli uváděné číslo je hrubé, nebo čisté, a co všechno do výpočtu vstupuje.

Obsazenost a rizika, na která se často zapomíná

Jak dlouho trvá najít nového nájemce?

V žádané lokalitě s tržní cenou se dobrý byt pronajme obvykle do dvou až čtyř týdnů. Přeceněná nemovitost nebo méně žádaná lokalita může stát prázdná i dva až tři měsíce, což při ročním nájmu 60 000 AED znamená ztrátu 10 000 až 15 000 AED jen na výpadku příjmu.

Jaká jsou hlavní rizika investice do pronájmu v Dubaji?

• Nadměrná nabídka nových jednotek: Dubaj dlouhodobě staví hodně nových věží, v lokalitách s velkým přílivem nové nabídky může nájemné dočasně klesnout.
• Sezónnost poptávky: léto (červen až srpen) je kvůli extrémnímu horku turisticky slabší, u krátkodobého pronájmu to znamená nižší obsazenost.
• Změna pravidel service charge: developer nebo správcovská společnost může poplatky v čase zvyšovat, zvlášť u nových věží s rozsáhlým vybavením.
• Kurzové riziko: dirham je fixně navázaný na americký dolar, takže se pro českého investora projevuje hlavně pohyb kurzu koruny k dolaru, ne k dirhamu samotnému.
• Neplatící nájemce: vymáhání dluhu přes soud v SAE je řešitelné, ale zdržuje příjem a stojí čas i peníze na právníka.

Daně z příjmu z pronájmu

Spojené arabské emiráty nemají daň z příjmu fyzických osob, takže nájemní příjem plynoucí jednotlivci není v SAE zdaněný. To ale neznamená, že se investice netýká českého daňového systému. Český daňový rezident musí příjem z pronájmu zahraniční nemovitosti přiznat i v Česku a řešit případné zdanění podle českých pravidel a smlouvy o zamezení dvojímu zdanění. Podrobný rozbor najdete v článku Daně v Dubaji: co reálně platí Čech, firma i investor.

Na úrovni samotné nemovitosti v Dubaji se dál platí jen zmíněné jednorázové a provozní poplatky (DLD, service charge, správa), žádná průběžná daň z nájmu ani z vlastnictví bytu jako takového v SAE neexistuje.

Jak si vybrat mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem

Kdy se vyplatí krátkodobý pronájem?

Krátkodobý pronájem dává smysl v turisticky silných lokalitách (Marina, JBR, Downtown, Business Bay) u atraktivně zařízeného bytu, pokud jste ochotní platit správu 15 až 25 % a počítat s administrativou kolem licence DTCM/DET. Vyplácí se hlavně majitelům, kteří chtějí z investice vyždímat maximum a mají čas nebo důvěryhodnou správcovskou firmu.

Kdy se vyplatí dlouhodobý pronájem?

Dlouhodobý pronájem je jednodušší, předvídatelnější a méně náročný na administrativu, ideální pro investory žijící mimo SAE, kteří chtějí stabilní měsíční cash flow bez starostí s úklidem a hosty. Nižší hrubý výnos často vykompenzuje nižší riziko a menší časová náročnost.

Dá se to kombinovat?

Ano, řada vlastníků začíná s dlouhodobým nájemcem a po ověření lokality a poptávky přechází na krátkodobý pronájem přes profesionální správcovskou firmu, případně naopak, pokud se krátkodobý model ukáže jako příliš pracný nebo méně výnosný, než se čekalo.

Kde investici do dubajské nemovitosti zjistit víc

Pro širší kontext investičního trhu, typy vlastnictví a proces koupě doporučujeme článek Investice do nemovitostí v Dubaji pro české investory. Podrobné srovnání jednotlivých čtvrtí z pohledu bydlení i investice najdete v článku Lokality v Dubaji: kde investovat a kde bydlet.

Časté dotazy

Jaký je průměrný výnos z pronájmu v Dubaji v roce 2026?

Průměrný hrubý výnos v Dubaji se v roce 2026 pohybuje okolo 6,5 až 7 % napříč trhem, s velkým rozptylem od zhruba 4 % v Downtown Dubai po 9 a víc procent v JVC.

Je výnos z krátkodobého pronájmu opravdu vyšší než z dlouhodobého?

Hrubě ano, krátkodobý pronájem v turistických lokalitách může dosáhnout 8 až 12 % oproti 5 až 8 % u dlouhodobého, ale po odečtení vyšší správy (15 až 25 %), nákladů na úklid a kolísavé obsazenosti se rozdíl v čistém výnosu často výrazně zmenší.

Potřebuji k pronájmu bytu přes Airbnb v Dubaji licenci?

Ano, každá nemovitost pronajímaná na dobu kratší než rok potřebuje platné povolení holiday home od Department of Economy and Tourism, bez ohledu na to, přes jakou platformu se inzeruje.

Platí se v Dubaji daň z nájemního příjmu?

Na úrovni fyzické osoby v SAE ne, nájemní příjem tam není zdaněný, ale český daňový rezident ho musí přiznat v Česku podle českých pravidel.

Která lokalita má v roce 2026 nejvyšší výnos z pronájmu?

Mezi srovnávanými lokalitami má nejvyšší hrubý výnos z dlouhodobého pronájmu JVC, typicky 8,5 až 9,5 %, díky nižším pořizovacím cenám za metr čtvereční oproti nájmu.

Kolik si vezme správcovská firma za pronájem bytu?

U dlouhodobého pronájmu obvykle 5 až 8 % z ročního nájmu, u krátkodobého (Airbnb) typicky 15 až 25 % z hrubých rezervací.

Zdroje

• Dubai Land Department
• DLD Fees in Dubai: Complete 2026 Cost Guide (Property Finder)
• Real Estate Commission in Dubai Guide (Property Finder)
• Dubai Airbnb Rules: DTCM Holiday Home Permit Guide (Houst)

Související články

• Investice do nemovitostí v Dubaji pro české investory
• Nemovitosti v Dubaji: velký průvodce
• Lokality v Dubaji: kde investovat a kde bydlet
• Daně v Dubaji: co reálně platí Čech, firma i investor