Golden Visa SAE: dlouhodobý pobyt v Dubaji přes investici do nemovitosti

Aktualizováno v červenci 2026.

Sedíte u počítače v Praze, prohlížíte inzerát na byt s výhledem na Burj Khalifu a přemýšlíte, jestli koupě nemovitosti v Dubaji znamená jen investici, nebo vám může přinést i něco navíc: dlouhodobé právo v zemi bydlet, aniž byste museli každých pár měsíců řešit nové vízum. Přesně o tom je Golden Visa SAE, dlouhodobý pobytový program Spojených arabských emirátů, který zahraničním investorům, podnikatelům i špičkovým odborníkům nabízí pobyt na 5 nebo 10 let bez nutnosti mít místního sponzora nebo zaměstnavatele.

V tomto průvodci najdete, co Golden Visa SAE (často se jí říká i Golden Visa Dubaj, protože naprostá většina českých zájemců míří právě do tohoto emirátu) obnáší: jaké existují kategorie žadatelů, jak vysoká je hranice pro investiční cestu přes nemovitost, jak žádost krok za krokem probíhá, kolik to celé stojí, jaké výhody vízum přináší a na co si dát pozor. Informace jsou ověřené k červenci 2026 z oficiálních zdrojů SAE, tedy portálu vlády u.ae, Federálního úřadu pro identitu a občanství (ICP), Generálního ředitelství pro pobyt a cizinecké záležitosti v Dubaji (GDRFA) a Pozemkového úřadu Dubaje (DLD). Podmínky se v tomto programu čas od času mění, proto text berte jako aktuální přehled, ne jako právní nebo investiční radu, a klíčové kroky si vždy ověřte u licencovaného právníka nebo přímo u úřadu.

Ve zkratce

• Co to je: dlouhodobé, samostatné (self-sponsored) povolení k pobytu v SAE na 5 nebo 10 let podle kategorie, bez nutnosti místního sponzora či zaměstnavatele.
• Hlavní cesta pro Čechy: investice do nemovitosti ve výši alespoň 2 000 000 AED (asi 11,6 milionu Kč při kurzu okolo 5,8 Kč za dirham) přináší 10letou Golden Visa.
• Další cesty: investice do vkladu, vlastní firma/projekt, uznávaná odbornost nebo talent, vynikající studijní výsledky, případně samostatný program pro důchodce.
• Výhody: sponzoring rodiny (manžel/ka, děti, případně rodiče), možnost pobývat mimo SAE déle než obvyklých 6 měsíců bez ztráty víza, automatická obnovitelnost.
• Náklady: kromě samotné investice počítejte s poplatky za vydání víza v řádu tisíců AED na osobu, plus povinné zdravotní pojištění.

Co je Golden Visa SAE a komu je určená

Golden Visa je dlouhodobé vízum, které Spojené arabské emiráty zavedly, aby si do země přitáhly a udržely zahraniční kapitál, talent a odborníky. Na rozdíl od běžného pracovního víza není vázaná na konkrétního zaměstnavatele ani na místního sponzora (takzvaného kafíla), o vízum tedy žádáte sám za sebe. Držitel navíc smí pobývat mimo SAE déle, než je standardní šestiměsíční limit u běžných pobytových víz, aniž by o povolení k pobytu přišel.

Program je rozdělený do několika kategorií podle toho, čím žadatel do země přispívá: investicí do nemovitosti nebo finančních aktiv, založením firmy, uznávanou odborností, výjimečnými studijními výsledky nebo dlouhodobou humanitární prací. Pro drtivou většinu Čechů, kteří o Golden Visa uvažují, je nejsnazší a nejpřímější cestou investice do nemovitosti, o té je tedy tento průvodce hlavně, ale představíme si i ostatní kategorie, aby byl přehled úplný.

Kategorie žadatelů: kdo může o Golden Visa žádat

Podle oficiálních zdrojů SAE (portál u.ae a ICP) existuje k roku 2026 několik hlavních kategorií:

Investor do nemovitosti

Žadatel vlastní jednu nebo víc nemovitostí v celkové hodnotě od 2 000 000 AED. Je to nejběžnější a pro české zájemce nejdostupnější cesta, podrobně ji rozebíráme v samostatné kapitole níže. Přiznaná doba pobytu je 10 let.

Investor do vkladu nebo veřejných investic

Alternativou k nemovitosti je bankovní vklad ve výši alespoň 2 000 000 AED u schválené banky v SAE, který musí zůstat zmrazený minimálně dva roky a po celou dobu platnosti desetileté Golden Visa z něj nelze nic vybrat. Hodí se pro investory, kteří preferují finanční aktiva před realitami.

Podnikatel

Majitel vlastního ekonomického projektu technického nebo perspektivního charakteru, jehož hodnotu potvrdí auditor na alespoň 500 000 AED (asi 2,9 milionu Kč), spolu s potvrzením od příslušného úřadu emirátu nebo od akreditovaného podnikatelského inkubátoru. Vízum se vydává na 5 let.

Špičkoví odborníci a talenti

Sem patří lékaři, vědci, vynálezci, výkonní ředitelé, tvůrci v kultuře a umění nebo sportovci, kteří k žádosti potřebují doporučení příslušné instituce (například Rady vědců SAE u vědců, Ministerstva zdravotnictví u lékařů nebo Ministerstva kultury a mládeže u umělců). Vízum je desetileté.

Vynikající studenti a absolventi

Studenti středních škol s průměrem od 95 procent získávají pětiletou Golden Visa, absolventi univerzit (v SAE i v zahraničí) se studijním průměrem GPA 3,8 a vyšší, kteří žádají do dvou let od promoce, mají nárok na desetiletou variantu.

Humanitární pracovníci a hrdinové v první linii

Desetiletá Golden Visa je určená i lidem s alespoň pětiletou praxí v mezinárodních či regionálních humanitárních organizacích, nebo těm, kdo za mimořádné nasazení (typicky v krizových situacích) získali ocenění od uznávané organizace.

Zvláštní případ: pobyt pro důchodce

Pro dokreslení obrazu je dobré zmínit i takzvanou Retirement Visa, tedy samostatný program pro lidi od 55 let, který se od Golden Visa formálně liší, ale slouží podobnému účelu, totiž dlouhodobému pobytu bez zaměstnání. Žadatel musí prokázat buď kombinaci nemovitosti v hodnotě alespoň 1 000 000 AED a úspor ve stejné výši, nebo doložený roční příjem od 180 000 AED (mimo Dubaj) respektive 240 000 AED (v Dubaji), a odpracovaných alespoň 15 let. Vízum se vydává na 5 let s možností obnovy, pokud podmínky trvají.

Přehledné srovnání hlavních kategorií najdete v tabulce:

Hlavní cesta pro české investory: nemovitost od 2 milionů AED

Investiční cesta přes nemovitost je pro české zájemce zdaleka nejpřístupnější, protože nevyžaduje žádné zvláštní odborné uznání ani založení firmy, jen samotnou koupi. Klíčové parametry k roku 2026 podle Pozemkového úřadu Dubaje (DLD) a Ministerstva hospodářství SAE:

• Minimální hodnota: 2 000 000 AED, počítáno z kupní ceny zapsané v systému DLD, ne z aktuální tržní hodnoty.
• Kombinace nemovitostí: hranici lze splnit i součtem víc nemovitostí, pokud všechny leží ve freehold zóně (tedy oblasti, kde smí nemovitost vlastnit i cizinec) a jsou zapsané na žadatele, případně společně s manželem či manželkou.
• Hypotéka: nemovitost může být financovaná hypotékou od banky schválené příslušným úřadem, k žádosti se pak dokládá potvrzení banky, že proti financování nemá námitek.
• Rozestavěné (off-plan) nemovitosti: podle Pozemkového úřadu (GDRFA i DLD) do investiční cesty spadají všechny typy nemovitostí včetně rozestavěných, obvykle doložené certifikátem Oqood (potvrzení o registraci rozestavěné jednotky). Přesné doklady k rozestavěné nemovitosti si před koupí ověřte přímo u DLD.
• Možná změna z února 2026 (oficiálně nepotvrzeno): podle řady realitních a poradenských webů měl od 20. února 2026 přestat platit dřívější požadavek na uhrazení alespoň 50 procent kupní ceny u rozestavěných nemovitostí, takže by se do hranice 2 milionů AED nově počítala celá zapsaná kupní cena bez ohledu na to, kolik už bylo skutečně splaceno. Oficiální stránky u.ae, ICP, GDRFA ani DLD tuto konkrétní změnu k červenci 2026 výslovně nepotvrzují, proto si tuto podmínku před koupí vždy ověřte přímo u DLD nebo u licencovaného právníka.
• Zdravotní pojištění: investor musí mít po celou dobu platnosti víza sjednané komplexní zdravotní pojištění pro sebe i sponzorované rodinné příslušníky.

Přesně tuhle nemovitostní stránku Golden Visa rozebíráme ještě podrobněji, včetně výběru lokality a rizik trhu, v našem průvodci investicemi do nemovitostí v Dubaji a ve velkém průvodci nemovitostmi v Dubaji, kde najdete i typy nemovitostí a orientační výnosy z pronájmu.

Jak se žádá: krok za krokem

Proces se v detailech liší podle kategorie, u nejčastější varianty (investor do nemovitosti) vypadá orientačně takto:

1. Koupě nemovitosti ve freehold zóně v hodnotě alespoň 2 000 000 AED, případně kombinace víc jednotek. Pokud je nemovitost na hypotéku, je potřeba bankovní potvrzení bez námitek.
2. Vyžádání osvědčení o hodnotě nemovitosti (property valuation certificate) a výpisu o vlastnictví od Dubajského pozemkového úřadu.
3. Podání žádosti přes online portál chytrých služeb ICP nebo GDRFA (přihlášení přes UAE Pass), případně osobně na kontaktním středisku Amer nebo přímo u DLD.
4. Doložení dokumentů: pas, fotografie, výpis o vlastnictví nemovitosti, případně bankovní potvrzení u hypotéky, a úhrada příslušných poplatků.
5. Lékařská prohlídka a biometrické údaje (otisky prstů, fotografie) v rámci vyřízení Emirates ID, žadatel by měl být v této fázi fyzicky přítomný v SAE.
6. Vydání víza a Emirates ID, potvrzení obvykle přijde e-mailem, samotné zpracování trvá orientačně kolem 7 až 10 pracovních dní od podání kompletní žádosti.
7. Sponzoring rodiny (volitelně): po získání vlastní Golden Visa může držitel podat samostatné žádosti pro manžela či manželku, děti, případně rodiče.

Kolik to stojí: náklady a poplatky

Golden Visa přes nemovitost není žádná „levná“ cesta, hlavní položkou je logicky samotná investice, ale i administrativní náklady stojí za spočítání. Podle údajů Dubajského pozemkového úřadu k roku 2026:

K těmto částkám je dobré připočítat i běžné náklady spojené s koupí nemovitosti v Dubaji, tedy registrační poplatek Pozemkového úřadu (typicky 4 procenta z kupní ceny) a provizi realitní kanceláře. Přehled těchto nákladů najdete v našich průvodcích nemovitostmi, na které odkazujeme výše.

Výhody Golden Visa

• Žádný místní sponzor ani zaměstnavatel: vízum je vázané na vás, ne na firmu nebo kafíla, což je zásadní rozdíl oproti běžnému pracovnímu pobytu v SAE.
• Sponzoring rodiny: držitel může přivést manžela nebo manželku a děti, u některých kategorií i rodiče, bez vlastní samostatné žádosti o jinou kategorii víza.
• Dlouhý pobyt mimo SAE: na rozdíl od běžných pobytových víz nehrozí ztráta víza kvůli pobytu mimo zemi delšímu než 6 měsíců, což ocení investoři, kteří v Dubaji nežijí trvale.
• Automatická obnovitelnost: pokud podmínky (typicky hodnota nemovitosti nebo vkladu) trvají, vízum se obnovuje bez nutnosti znovu procházet celým schvalovacím procesem od nuly.
• Přístup k místnímu bankovnictví, škole a zdravotnictví pro celou sponzorovanou rodinu.
• Žádná daň z příjmu fyzických osob v SAE, což je pro řadu investorů vedlejší, ale vítaný bonus k samotné rezidenci.

Víc o životě a možnostech v samotném emirátu najdete v našem obsáhlém přehledu Vše o Dubaji.

Rizika a na co si dát pozor

• Golden Visa není občanství. Jde o dlouhodobé povolení k pobytu, nezakládá nárok na pas SAE ani na trvalý pobyt v evropském slova smyslu.
• Podmínky se mění. Realitní a poradenské zdroje uvádějí, že se v únoru 2026 mělo upravit pravidlo u rozestavěných nemovitostí (viz výše), oficiální portály u.ae, ICP, GDRFA ani DLD to ale výslovně nepotvrzují. Klíčové prahy si proto vždy ověřte v čase podání žádosti přímo u úřadu, ne podle staršího článku nebo doporučení realitní kanceláře.
• Nemovitost musí zůstat zapsaná po celou dobu platnosti víza. Na nemovitost se po dobu platnosti Golden Visa váže zápis (lien), prodej nebo výrazné snížení hodnoty investice může vést ke zrušení víza.
• Průběžné zdravotní pojištění je povinné, jeho výpadek může být důvodem k pozastavení víza.
• Text není investiční ani právní radou. Trh nemovitostí má svá vlastní rizika (cena, likvidita, kvalita správy budovy), a to, jestli se investice vyplatí, je samostatná otázka nezávislá na získání víza. Než cokoliv podepíšete, poraďte se s licencovaným právníkem a realitním makléřem registrovaným u RERA, případně s daňovým poradcem ohledně dopadů na daňovou rezidenci v Česku.
• Ověřujte zdroje. Řada realitních kanceláří a zprostředkovatelů má motivaci prahy a výhody Golden Visa přikrášlit, srovnávejte proto informace vždy s oficiálními stránkami u.ae, ICP nebo GDRFA.

Časté dotazy

Na jak dlouho platí Golden Visa v SAE?

Podle kategorie na 5 nebo 10 let. Investor do nemovitosti nebo do vkladu dostává 10 let, podnikatel nebo student střední školy 5 let, univerzitní absolvent s vynikajícím prospěchem až 10 let. Vízum je obnovitelné, pokud podmínky (například hodnota nemovitosti) trvají.

Kolik musím investovat do nemovitosti, abych získal Golden Visa?

Nejméně 2 000 000 AED, tedy asi 11,6 milionu Kč při kurzu okolo 5,8 Kč za dirham (k červenci 2026). Hranici lze splnit i součtem víc nemovitostí ve freehold zóně, nemovitost může být i na hypotéku od schválené banky.

Potřebuji k Golden Visa místního sponzora nebo zaměstnavatele?

Ne. Golden Visa je samostatná (self-sponsored), žadatel není vázaný na konkrétní firmu ani na místního občana jako sponzora, což je hlavní rozdíl oproti běžnému pracovnímu pobytu v SAE.

Můžu si přes Golden Visa přivést i rodinu?

Ano. Držitel Golden Visa může sponzorovat manžela nebo manželku a děti, u některých kategorií i rodiče, obvykle formou samostatné navazující žádosti a dalších poplatků za osobu.

Je Golden Visa totéž jako občanství SAE?

Ne. Jde jen o dlouhodobé povolení k pobytu, nezakládá nárok na občanství ani pas SAE. Podmínky programu se navíc čas od času mění, proto si aktuální stav vždy ověřte na portálu u.ae, u ICP nebo GDRFA, případně u licencovaného právníka.

Zdroje

• u.ae: oficiální stránka Golden Visa
• u.ae: pobytové vízum pro důchodce
• ICP: služba Golden Residency
• GDRFA Dubaj: golden residence permit pro investory
• Dubai Land Department: žádost o Golden Visa pro investory

Související články

• Investice do Nemovitostí v Dubaji: Průvodce pro České Investory
• Nemovitosti v Dubaji: Velký Průvodce pro České Investory
• Vše o DUBAI (DUBAJ): Historie, Kultura a Fungováním Emirátu